对央行房地产报告的深度解读

类别:公司新闻    发布时间:2020-05-12 09:26

央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年10月中下旬,在中国30个省(自治区、直辖市)对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。结果显示:2019年城镇居民家庭户均总资产是317.9万元。

报告中显示,四成家庭拥有两套及以上的房产。城镇居民家庭净资产均值是289万,这个净资产就是以我们的家庭总资产减去家庭的总负债就叫净资产,数据是289万。

房子在家庭资产中的比例高达70%,那么住房自有率呢?统计数据显示我们的自有率超过了96%,美国的住房自有率仅是60%,中国的房产自有率大大超过了美国。

根据报告,总资产最高的20%的家庭,其总资产占比高达63%,就是说20%的人占有了63%的财富,是这个意思。

其中,总资产最高的10%的家庭,他们的总资产占比是47.5%,就是说10%的人拥有了47%接近50%的财富,而总资产最低的20%的家庭,财富占比仅仅只有2.6%,这个比例是非常低的,其实这个比起招行的金葵花卡统计出来的“2%的人占了80%的财富”还是好很多了,但也可以看出我们的财富分化还是非常之大,所以在这种情况下,用平均数来统计就显得偏差很大,因为大家都被平均了。

这当然不难推断,统计数字也反映出我们的贫富分化状况。相比平均数,中位数是更切近实际的。

数据显示,城镇居民家庭总资产的中位数是163万元,比均值318万低了148万,这其中有70%是房产。

我觉得这个比例可能还要高,因为大多工薪购房家庭除了房产,基本上是没有其他金融资产的,甚至流动资金都很少,每个月赚到的钱基本上全部都是还房贷。还完之后呢,就是基本的生活开支,可以说所剩无几。

数据显示,城镇居民家庭负债参与率比较高,是56.5%,说白了,就是说中国有56.5%的家庭有负债,但这里说的是城镇居民家庭,实际负债的家庭可能还要更多些。

家庭负债结购也是比较单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

家庭的购房杠杆率可以看出也是非常高的,那么这个数据同样也不令人意外,很多家庭最大的支出基本上都是买房,而买房首付一般只需要三成。不排除有少部分人甚至是通过信用卡透支或者消费贷的形式来凑首付的,那么这样杠杆就更高,那么剩余的七成全部都是需要银行的贷款,就是首付付三成,其他的七成都要从银行来贷款,这样看来我们的住宅杠杆率就更高了。

而我们大部分工薪家庭除去刚性的生活开支外的所有可支配收入,基本上90%以上全部用于还房贷,家庭债务的所有风险也都是因此而来。

在正常情况下,经济上行,那么收入是可以覆盖债务的,这是皆大欢喜的一种局面,这样的操作可以说是没问题的,就是负债买房,我的收入可以覆盖负债,这没问题。

可是今年在疫情发生的情况下,肯定有失业的,也有工资下降的。失业和减薪这两块儿,最直接的影响后果是什么?就是你的还款会出现困难,会出现债务违约,会出现逾期,不管是房贷还是信用贷,或者是信用卡等一些负债违约。

根据格隆汇对中国从2015年以来的车贷、房贷逾期的统计,自从进入了2020年以来,汽车贷款,住房按揭贷款逾期的百分比是极剧的上升,可以说是创下了历史以来的最高。

当然这里有政府政策允许逾期的情况,目前最迟的逾期底线是6月30日。我们银保监会的副主席黄洪都承认,疫情对中国经济、社会的发展带来了的前所未有的冲击,疫情冲击之下贷款逾期和违约的情况的确是大量的增多,不良贷款也有所增加,那么现在由于灾情的影响,一些政府还有些政策可以让这些信贷逾期来推迟还款,但是这些政策也只是暂时的,毕竟银行也要盈利也要生存,不可能让你的贷款无限制的延期。

而如果你的收入不能正常恢复增长,这种逾期的结果就是违约,断供就会增加,所以逾期的核心原因还是因为疫情,它导致用户的还款能力和还款意愿同时下降,比如说企业倒闭没有了工作,没有收入来源,自然他的还款能力就没有了。

在经济环境正常和收入正常的情况下,大家对未来的预期都是非常乐观的,比如说,大家觉得未来的收入还会继续增长,职位还会继续提升,所以对未来的经济预期就非常乐观。大家觉得自己的收入在未来是可以覆盖他的负债,自然就觉得还款不是问题。但是,一旦经济形势发生了逆转,你的收入下降,或者你被裁员,那么房贷还款就成为了家庭的压力。

房子要是断供,那么作为金融资产,它的价值肯定是要大打折扣的,如果作为抵押品呢,它必然会给银行带来更大的风险,所以最近央行的一个新政策也引起了大家的广泛关注。

4月23日,央行上海总部召开了上海房地产信贷工作座谈会。会议第二个主题就是重点,官方的表述是这样的:坚持房住不炒定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳、健康发展。

从表面上看,这个要求的出发点就是禁止通过以现有房产作为抵押去买房或者炒房,以防止以信用贷和经营贷的名义将房产抵押出来的钱再投入房产中。这个出发点当然是非常好的,但现在的问题是,如果日常开销需要的钱基本上用信用卡透支就行了,根本不需要以房产做抵押,很多都是购房项目才需要用现有房产作为抵押。那么有的银行不明贷,他就以信用贷或者经营贷的名义,用房产抵押来套钱,最终还是流向房地产,有些人都是这么操作的。

而现在老百姓手头上有价值的东西基本上也就是房子,你如果说不能用房子作抵押的话,大家要买房用钱的话,那拿什么作抵押呢?

央行出台这个禁止房产抵押的政策,即是为了贯彻房住不炒,也是为了阻止抵押资金进入房地产,更是为了防止部分房产断供之后,降低住房抵押贷款对银行造成坏账的冲击。

我们每个人买房,只要是在银行贷款的,基本上都要签住房抵押协议,里面就有明文规定,如果不能按期还款,那么房子是要归银行的,这也是为什么这几年的法拍屋在大量增加,而且价格在跌的主要原因。

其实我们也可以这样认为,这些法拍屋的价格才是市场真实的房价。大家可以了解一下自己当地的法拍屋价格!很多时候银行拿到房子,他就算去法拍也是会亏损的,那么这些抵押贷款对银行来说就是他的坏账。

银行是不希望大家断供不希望大家违约的,因为这对银行来说就是风险。所以这个时候央行限制房贷抵押贷款就顺理成章了,成了非常正确的政策,防止很多中小银行可能出现的被房贷深度拖累的情况出现。

接下来,二手房抛盘也会增多,抛盘的原因很多,可能看空楼市,可能规避风险,也可能是无法按时还贷等等。而这种抛盘所带来的结果是房价的下跌。今年第一季度的二手房挂牌量翻倍,以及它的价格在下跌就能看出趋势和苗头,特别是四个一线城市的二手房价格是在3月份同时在下跌。

但是市场上现在已经没有了对手盘,没有人愿意接盘。二手房的挂牌量增加,但是成交量却还在下降。大家能体会到这种不寻常的情况吗?

记得马云曾说过:“房子如葱”。他说的到底对不对,相信大家也都有自己的判断。环球财经文摘